Runnivegen – den strakaste veg

Politikerne i Nes kommune burde skrote hele prosessen og gå tilbake til utgangspunktet. Sannsynligvis vil man fremdeles kunne få levert omsorgsboliger innen den utsatte fristen, og faktisk til riktige markedspriser, skriver Pål Anders Johnsen i Fenstad Bygg AS.

Når du skal selge en selvutnevnt indrefilet i et attraktivt område, og du kun mottar ett eneste bud, bør du allerede der vurdere om ting kunne ha blitt gjort annerledes.

Noe av det første vi lærer som eiendomsutvikler er å foreta såkalte mulighetsstudier av en eiendom. Det vil si å undersøke potensialet til prosjektet i form av utnyttelse, konkurransegrunnlag og fortjeneste, sett opp mot hva vi har av forventninger og krav til prosjektet. Som eier av Runnivegen burde forventningene til Nes kommune være å få sikret høyest mulig pris på eiendommen, samt å sikre omsorgsboligene på en måte som gir «mest for penga».

I prinsippet er salg ganske enkelt. For å sikre en høy pris må man ha flest mulig interessenter. Man må legge vilkårene til rette for at det blir konkurranse.

I april i 2022 ble prospektet for Runnivegen sendt ut til mulige interessenter, med følgende hovedpunkter:

• Prisantydning 50 000 000 kroner.

• 214 boliger totalt, med ca 110 omsorgsboliger.

• 30 omsorgsboliger skal kjøpes tilbake av kommunen, og resten skal leies ut. Det ble satt som et vilkår at kjøper må drive profesjonell utleie og ha som formål å eie, forvalte og leie ut boliger.

• Prospektet antar salgspriser rundt 60 000 kroner pr. BRA-S på Årnes – underforstått at Nes kommune skal kjøpe tilbake til omtrent denne prisen.

• Fremdriftsplan for tilbakekjøp – 16 enheter 31.12.2024 og 14 enheter 31.12.2026.

I dette tilfellet har jeg lyst til å introdusere mitt forslag til årets nyord, og eventuell tittel på denne casen når den forhåpentligvis skal vurderes i diverse fora i etterkant:

Umulighetsstudie – hvordan minimere potensialet og redusere antall interessenter.

Prosjektet er utlyst på en så komplisert måte at man drastisk begrenser antall interessenter. Kravet til at kjøper av eiendommen også måtte være utleieforvalter av resterende omsorgsboliger gjorde at de aller fleste rene entreprenørselskaper i praksis ble eliminert fra tilbudsfasen. En relativt streng fremdriftsplan for tilbakekjøp var også medvirkende til at interessentene ble begrenset.

Og hvorfor i all verden skulle Nes kommune selge den delen av eiendommen som de selv skulle kjøpe tilbake igjen når de 30 omsorgsboligene var ferdigstilt?

Glem det gamle ordtaket, her skal man tydeligvis selge hele bjørnen for deretter å kjøpe tilbake skinnet.

Om vi som utbygger skulle gjort en mulighetsstudie av denne eiendommen ville vi delt opp prosjektet og i tre deler.

Del 1 – Delen av eiendommen som inkluderer omsorgsboligene som kommunen skal kjøpe tilbake.

Del 2 – Delen av eiendommen som inkluderer ren boligbygging som skal bygges for salg.

Del 3 – Delen av eiendommen som inkluderer omsorgsboligene som skal eies og leies ut av kjøper.

Del 1 burde lyses ut som rent anbudsprosjekt på byggingen av omsorgsboliger, og Del 2 et rent salg av tomt.

Vi er overbevist om at disse to delene ville være veldig attraktive for mange entreprenører.

Svært få profesjonelle utleieforvaltere av omsorgsboliger er gode på boligbygging, og tilsvarende er svært få profesjonelle boligbyggere og omsorgsboligbyggere interessert i å drive med utleieforvaltning.

Ved en oppdeling av prosjektene ville man fått profesjonelle tilbydere i hvert ledd, og ville sannsynligvis får mye mer konkurransedyktige priser.

Det enkle er ofte det beste, og det virket nok kanskje lettest for kommunen å selge hele prosjektet under ett, for å bli raskt ferdig med saken. Men i denne bransjen er det faktisk ofte tilfeller av at delene er verdt mer enn totalen, fordi man øker konkurransen.

Den gode nyheten er at det aldri er for sent å snu.

Forutsetningene for avtalen er endret så vesentlig siden utsendelsen av prosjektet i 2022, at det kan stilles spørsmål til om avtalen fremdeles kan være gyldig.

Kjøpesummen er vesentlig lavere enn prisantydningen i prospektet. Antall enheter er redusert og leveringsfristen er økt. Tilbakekjøpspriser er også satt som så hårreisende høye at man nesten er nødt til å se på de som skjult en rabatt på kjøpesummen, eller eventuelt skjult subsidiering.

I tillegg kan man stille spørsmål til om et prosjekt er gyldig utlyst når man i praksis kun har mottatt tilbud fra en eneste tilbyder.

Gjenkjøpet koster kommunen anslagsvis 150 millioner kroner for 30 omsorgsboliger, samt garasje og fellesarealer.

Altså omtrent 140 000 kroner per m2 omsorgsbolig på om lag 35 m2 hver. Dette er faktisk reell tilbakekjøpspris i avtaleforslaget. Når man beregner salgspriser pr m2 på leilighetsprosjekter regner man ikke fellesarealer og garasjer utenom. Fellesarealer og garasjer er bakt inn i salgsprisen når man kjøper en leilighet.

Som nevnt, antydet kommunen selv salgspriser på Årnes til ca 60 000 kroner pr BRA i sitt prospekt.

I forslaget til avtalen er allerede leveringsfristen på disse boligen utsatt såpass mye, at en slik løsning ikke vil forsinke når kommunen kan ha omsorgsboliger på plass i det hele tatt.

Politikerne i Nes kommune burde skrote hele prosessen og gå tilbake til utgangspunktet. Sannsynligvis vil man fremdeles kunne få levert omsorgsboliger innen den utsatte fristen, og faktisk til riktige markedspriser.

Man vil også få et reelt konkurransegrunnlag på hver enkelt del av prosjektet.

Og hvem vet, kanskje man til og med kunne få noen lokale entreprenører som aktuelle interessenter.

Pål Anders Johnsen

Fenstad Bygg AS